Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen & Rendite kassieren

Für das eigene Geld sind es unsichere Zeiten: Spekulative Anlageprodukte fluten den Markt, die Zinsen sind auf Talfahrt und nicht nur die Druckerpresse der EZB arbeitet im Akkord.

Wer den Minizinsen entkommen will, muss den Anker lichten, gerne in einem Markt der wächst, sicher ist und bestenfalls noch einen gesellschaftlichen Beitrag leistet.

Das Altern ist so ein Markt: Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet eine solide Rendite und lindert den Mangel an Pflegeheimen.

Hier erfahren Sie, was eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist, warum Pflegeimmobilien für Anleger interessant sind und welche Vor- und Nachteile in ihnen stecken.

Sie wollen eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen?
Sie wollen eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen?

Was sind Pflegeimmobilien?

Unter dem Begriff Pflegeimmobilien verbergen sich oft einzelne Appartements, die an Pflegeeinrichtungen angeschlossen sind – meist Alters- und Pflegeheime oder Wohnheime mit inbegriffener Pflege.

Am besten lassen sie sich mit Eigentumswohnungen vergleichen: Neben Küche, Bad und Balkon, sind sie behindertengerecht und barrierefrei, haben Notrufsysteme und angeschlossene Gemeinschaftsräume für alle Senioren in der Einrichtung.

In der Größe rangieren sie im Schnitt zwischen 25 und 35 Quadratmeter und kosten oft zwischen 150.000 und 200.000 Euro. Der Initiator der Pflegeeinrichtung teilt die Wohnungen meist auf und verkauft sie einzeln: Diese Appartements können Sie erwerben und dann eine monatliche Miete verdienen.

Die anfängliche Mietrendite liegt bei rund 4,0-5,0% p.a. (bezogen auf den Kaufpreis per Juli 2020).

Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung ist eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zudem erstaunlich unkompliziert: Denn Kosten für…

  • Mietausfälle,
  • Schönheits-Reparaturen,
  • Mietpreisbremsen oder
  • Mietnomaden

…werden vom Betreiber übernommen!

Der Grund liegt im Pachtvertrag mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung. Dieser läuft in der Regel zwischen zwanzig bis dreißig Jahren und macht ihn zum alleinigen Mieter: Auch bei unbelegten Zimmern zahlt er deshalb die Miete, er regelt die Verwaltung und repariert Schäden ¬ für Sie als Vermieter bleibt daher kaum noch Verwaltungsaufwand übrig.

Altern: Ein Wachstumsmarkt

Jetzt noch ist das Altern der Gesellschaft ein Zahlenspiel, doch bald wird es zu einem ungekannten Problem: Lag die Lebenserwartung 2015 für Männer bei 78,4 Jahren und für Frauen bei 83,4 Jahren, erhöht sich dies für 2060 um über fünf Jahre. Männer liegen dann bei 84,8 Jahren und Frauen bei 88,8 Jahren (Quelle Statista).

Wir werden eine überalternde Gesellschaft mit dramatischen Folgen: Schon heute müssen pflegebedürftige Senioren sich auf langen Wartelisten einreihen, weil die Pflegezentren im Durchschnitt zu 90 % ausgelastet sind.

Dies ist ein Zustand, der sich noch verschlimmern wird, wenn die Babyboomer in Rente gehen.

Bis 2030 wird es deshalb ca. 3,5 Millionen Pflegebedürftige geben; das sind 900.000 mehr als noch 2013 – fast die Einwohnerzahl von Köln.

Um diese gewaltige Aufgabe zu stemmen, sind Investitionen von 54 bis 73 Milliarden Euro nötig.

Doch die Kommunen können dies nicht bewältigen: Die Kassen sind leer und eigene Pflegeheime bestehen oft schon dreißig Jahre und länger.

Der modernen Heimmindestbauverordnung werden sie deswegen nicht mehr gerecht. Folglich steht einer rasant wachsenden Nachfrage nur ein klägliches Angebot gegenüber.

Wo die öffentliche Hand nicht hinterherkommt, packt die private dagegen kräftig an: 2018 haben private Träger bereits 42 % der Pflegeheime betrieben.

Eine Zahl, die wächst, weil sich der Markt immer weiter öffnet und wegen der alternden Gesellschaft weiter nach oben klettert.

Dies macht Pflegeimmobilien so attraktiv.

Nach dem Pflegeheimatlas ist jedoch das Angebot unterschiedlich verteilt (unter dem Link finden Sie das Dokument des Beratungsunternehmens Wüest Partner): Viele neue Heimplätze brauchen vor allem die Großstädte mit Spitzenreiter Berlin; bei den Bundesländern sind es hingegen Baden-Württemberg, Bayern und NRW.

Dem gegenüber haben nur Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, und Sachsen-Anhalt ihre Hausaufgaben gemacht – dort herrscht nur ein geringer Bedarf.

Dürfen Sie das Appartement selbst nutzen?

Ein Pflegeappartement zu kaufen, ist folglich mehr als eine Kapitalanlage: Sie helfen, wo der Staat einem enormen Investitionsstau hinterherhechelt.

Doch wenn ich selbst einmal in die Wohnung ziehen möchten, ist dies uneingeschränkt möglich?

Leider nein, denn bei Pflegeappartements gibt es kein Kündigungsrecht aus Eigenbedarf.

Zudem gilt der Mietvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung mindestens zwanzig Jahre – deshalb können Sie die Wohnung in der Regel nicht selbst beziehen.

Trotzdem ist eine Pflegeimmobilie nicht nur eine renditeträchtige Investition, sondern auch eine Vorsorge für das Alter: Werden Sie selbst pflegebedürftig, erhalten Sie oft ein bevorzugtes Belegungsrecht.

In Ihr gekauftes Appartement direkt dürfen Sie so zwar nicht einziehen, dennoch erhalten Sie einen Platz in allen Einrichtungen des Betreibers – schnellstmöglich und ohne Warteliste.

Doch nicht nur für Sie gilt diese Vergünstigung; auch Ihre Familie genießt ein bevorzugtes Belegungsrecht.

Vorteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

  • Mietsicherheit: Sie schließen einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung auf mindestens zwanzig Jahre. Dadurch garantiert er die Miete, auch wenn Ihr gekauftes Appartement leer steht. Gleichzeitig sind die Pflegezahlungen für den Betreiber gesichert: Die Pflegekassen bezahlen die Pflegeleistungen gemäß dem Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI. Zuletzt schmälert auch nicht die Inflation Ihre Einnahmen ¬ als Indexmiete wird sie regelmäßig an die Inflationsrate angepasst.
  • Solide Rendite: Auf den Kaufpreis gerechnet, erhalten sie aktuell (Stand Juli 2020) eine anfängliche Mietrendite von 4,0-5,0 % p.a. (bezogen auf den Kaufpreis).
  • Kaum Verwaltungsaufwand: Der Betreiber übernimmt Strom, Heizung, Wasser, hält die Wohnung instand und leistet Schönheits-Reparaturen. Zusätzlich vermietet er das Appartement an die Senioren und regelt den Mietkontrakt. So bleibt für Sie meist keine weitere Aufgabe, als zur Eigentümerversammlung zu erscheinen.
  • Ortsunabhängigkeit: Weil für Sie kaum Verwaltungsaufgaben anfallen, müssen Sie nicht ständig vor Ort sein: Leben Sie beispielsweise in Bremen, können Sie mühelos eine Pflegeimmobilie in München kaufen.
  • Geringe Konjunkturabhängigkeit: Deutschland kann in eine Rezession schlittern, auf den Finanzmärkten folgt Crash auf Crash – gealtert wird trotzdem. Da bis 2030 ca. 320.000 neue Pflegeplätze gebraucht werden, ist eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage unabhängig von der Konjunktur.
  • Grundbucheintrag: Ihr Appartement ist im Grundbuch eingetragen; so können Sie es verkaufen, vererben und verschenken. Brauchen Sie Geld, können Sie die Wohnung entsprechend veräußern.
  • Gewinn bei Verkauf: Der Markt wächst und so sind mögliche Preissteigerungen aussichtsreich – ein gewinnbringender Verkauf wird deshalb möglich. Lassen Sie zudem die 10-jährige Spekulationsfrist verstreichen, ist auch der Verkauf steuerfrei.
  • Steuervorteile: Von der Steuer können Sie jährlich 2 % für Gebäudeanteil und die Außenanlagen abschreiben. Zusätzlich sind die Zinsen abzugsfähig, falls sie mit Fremdkapital die Immobilie finanzieren. Beachten Sie hier aber, dass mit der Finanzierung weitere Risiken entstehen!
  • Kaufpreis: Sie kaufen die Wohnung direkt vom Bauträger; so entfällt für Sie eine Maklerprovision.
  • Staatliche Förderung: Bei bestimmten Pflegeeinrichtungen übernimmt der Staat die Miete, wenn das Zimmer leer steht oder der Mieter nicht zahlen kann – deshalb hat der Betreiber ein reduziertes Insolvenzrisiko. Unter diese geförderten Einrichtungen fallen beispielsweise Hospize, Behindertenwohnheime, stationäre Pflegeeinrichtungen und Psychiatrien. Appartements in diesen Pflegeeinrichtungen sind in der Regel sehr gefragt.
  • Bevorzugtes Belegungsrecht: Werden Sie selbst oder ein Familienmitglied pflegebedürftig, erhalten Sie bevorzugt einen Platz in einer Einrichtung des Betreibers.
  • Gesellschaftlicher Beitrag: Indem Sie eine Pflegeimmobilie kaufen, tragen Sie dazu bei, dass auch in Zukunft Senioren einen Pflegeheimplatz bekommen.

Nachteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

  • Betreiber: Bei Pflegeeinrichtungen liegt das größte Risiko beim Betreiber selbst; ist er insolvent, fällt auch die Miete aus. Die durchschnittliche Insolvenzwahrscheinlichkeit von Pflegeheimen lag 2017 bei 0,61 Prozent (gemäß Pflegeheim Rating Report 2020). Gelindert wird das Risiko dadurch, dass der jeweilige Sozialhilfeträger überbrückend einen Notbetreiber einsetzt: In Abstimmung mit dem Sozialhilfeträger sucht dann die Eigentümergesellschaft einen neuen Betreiber, der den bestehenden Mietvertrag übernimmt.
  • Standortrisiko: Wie profitabel eine Immobilie ist, bestimmt immer die Lage. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf recherchieren: Ist das Einzugsgebiet groß und attraktiv (mindestens 25.000 Einwohner)? Gibt es eine Unterdeckung an Pflegeheimen in der Region? Informationen gibt es zum Beispiel im jeweiligen Landratsamt. Aber auch auf längere Sicht kann sich der Wert vermindern ¬ Ärzte oder Apotheker ziehen weg, die Umgebung wird unattraktiver, ein weiteres Pflegeheim öffnet in der Nähe oder Straßen- und Bahnanbindungen gehen verloren etc.
  • Der Staat greift ein: Pflegeeinrichtungen sind streng reguliert und die rechtlichen Rahmenbedingungen ändern sich immer wieder. Kommt der Betreiber neuen Bestimmungen nicht nach, droht Leerstand und die Insolvenz des Betreibers.
  • Größe der Pflegeeinrichtung: Das Pflegeheim sollte eine bestimmte Größe haben, damit es wirtschaftlich arbeitet: Ist es zu groß, droht Überkapazität; ist es zu klein, ist es auf lange Sicht gegebenenfalls unrentabel. Experten raten deshalb oft zu Einrichtungen mit 80-120 Appartements.
  • Zinsrisiko: Finanzieren Sie die Wohnung mit Fremdkapital, geht ein höherer Kredit mit einem höheren Zinssatz einher. Läuft die Zinsbindung ab, besteht zudem ein weiteres Zinsänderungsrisiko, wenn das Zinsniveau weiter anzieht.
  • Nur langfristige Gewinne: Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist eine Investition auf lange Sicht – es dauert eine Weile, bis die Kaufnebenkosten verdient sind. Deshalb empfiehlt sich eine Investition für einen jahrzehntelangen Anlage-Horizont.

Wollen Sie diesen Risiken informiert und gezielt begegnen, vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit einem Experten: Dieser findet mit Ihnen zusammen Ihr passendes Objekt – zukunftsfest und gut aufgestellt.

Als kleiner Überblick folgen hier einige Kriterien, an denen sich die Rentabilität einer Pflegeimmobilie festmacht.

Die Qualität von Pflegeimmobilien: Wie lässt Sie sich einschätzen?

  • Pflegebedarf in der Region: Wie bereits erwähnt, sollte das Einzugsgebiet mindestens 25.000 Einwohner umfassen ¬ noch besser sind 35.000. Aber auch die Zahl der Personen über fünfzig ist entscheidend: So lässt sich der Bedarf an Pflegeplätzen voraussagen. Oft können Sie auch direkt nachfragen beim Bauträger oder Betreiber; diese haben in der Regel vor dem Bau eine Bedarfsanalyse durchgeführt.
  • Lage und Infrastruktur: Für die Wahl eines Pflegeheimes ist für Senioren auch die Umgebung entscheidend: Gibt es Ärzte und Apotheker? Liegt die Einrichtung im Grünen? Können die Angehörigen die Einrichtungen leicht erreichen? Vor allem in Großstädten ist hier Vorsicht geboten: Wegen der hohen Grundstückspreise werden Pflegeheime am Stadtrand gebaut – die Anbindung für Angehörige oder auch Bewohner ist dann oft mühselig und schwer.
  • Angesehene und überregionale Betreiber: Ob die Miete zuverlässig und pünktlich gezahlt wird, hängt vom Betreiber ab. Entscheiden Sie sich deshalb nur für Anbieter, die schon lange am Markt sind und mindestens zehn Einrichtungen betreiben ¬ größere Betreiber können zudem beträchtlich an Verwaltungskosten sparen. Ein zuverlässiger Anbieter ist beispielsweise die BFS. Am sichersten gelten überregionale, gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern.
  • Erfahrene Bauträger: Prüfen Sie die Referenzen des Bauträgers. Nur wenige verfügen über ausreichend Erfahrung, um Pflegeimmobilien barrierefrei und altersgerecht zu bauen. Hat er schon Pflegeimmobilien gebaut? Ist er darauf spezialisiert? Denn der Bauträger ist für zwei Dinge zuständig: Er prüft den Bedarf an Pflegeheimen und garantiert, dass die Einrichtung alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Unerfahrene Bauträger leisten diese Arbeit meist nur unzureichend.
  • KfW-Standards prüfen: Erfüllt die Immobilie die Energiestandards KfW 40 oder KfW 70, ist die Investition meist zukunftssicher und bietet Vorteile in der Finanzierung.

Fazit zum Thema eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen

In Zukunft wird es immer mehr Pflegebedürftige geben: Eine Herausforderung für die Gesellschaft und eine Chance für Ihr Geld.

Wie oben dem Pflegeheim Atlas entnommen werden kann, werden in den nächsten Jahren insbesondere in den Bundesländern Nordrhein-Westfahlen (NRW), Bayern und Baden-Württemberg zusätzliche Pflegeplätze benötigt.

Weil immer mehr Pflegeeinrichtungen gebraucht werden, ist die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage aussichtsreich, unabhängig von der Konjunktur und erfordert weniger Aufwand als beispielsweise eine Eigentumswohnungen.

Deshalb ist sie zum einen eine attraktive Investition bei einem langen Anlage-Horizont; zum anderen aber auch ein Investment für das Alter und die eigene Altersvorsorge.

Dennoch ist eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage nicht risikofrei. Jedes Investment hat seine Vor- und Nachteile, die jeder für sich zu bewerten hat.

Damit Sie trotzdem komfortabel Ihr Investment verstehen, vereinbaren Sie einen Termin mit den Experten von HypoServ. Lassen Sie sich beraten und räumen Sie so auch die letzten Unsicherheiten aus dem Weg…

Die HypoServ als Spezialist hat bestimmt auch für Sie interessante Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zur Auswahl… Nutzen Sie die Chance und fragen Sie eine Beratung an.